Zajímavé zboží nejen z aukra

-> dragon_cb_cz 08.12.17 15:13:42: Však jo. Rozdíl ve výši mezd Praha/Budějice ti smázne rozdíl ve výši hypotéky Praha/Budějice ostatní náklady jsou stejný a na konci ti zbyde v Praze byt který má dvojnásobnou cenu. Easy.

-> Luky: Pokud máš tu vstupní akontaci + na daň z nabytí + v případě že zrovna nájemník nebude vyčleníš ty peníze z vlastního rozpočtu bez problémů - jo, proč ne. Tyhle malý byty se pronajímají nejlíp, speciálně v univerzitních městech.



Akorát teda s tou sazbou bych byl hodně opatrný - nepředpokládám, že jsi dostal fix 1.69% na celých 15 let Pokud jo, tak si pochopitelně můžeš gratulovat. Další věc je - kolik platíš do fondu oprav, údržba společných prostor, daň z nemovitosti atd? No a pak taky kolik si budeš dávat stranou (reálně či virtuálně) na amortizaci toho bytu?

-> dragon_cb_cz 08.12.17 14:53:59: jo jasně že to nutně nemusí vycházet úplně přesně, záleží na mnoha faktorech. Ale uvedu zcela konkrétní a reálný příklad.



Garsonka v Plzni s parkovacím místem v novostavbě 1 389 000 Kč

Akontace 379 000 Kč

Hypo 1 010 000 Kč, měsíční splátka při 1,69% je něco přes 6 300 Kč po dobu 15 let.

(řešeno vloni na podzim, kdy ceny hypoték byly už skoro na minimu a ceny nemovitostí se svým strmým růstem teprve začínaly)



Reálný nájem v takovém bytě cca 6 500 - 7 000 Kč + energie.



Poplatky samozřejmě z tržby něco ukrojí, ale myslím, že to není úplně blbý...

-> saskyn2: Jasně že to srovnávat nejde - proto jsou ty ceny taky tak rozdílný. Ale vzpomeň si proč jsme se o tom začali bavit (-> dragon_cb_cz 08.12.17 11:07:04: ) - ty jsi porovnával průměrný mzdy v Praze a mimo a pasoval to na rozdíl splátky hypo.



Důvod proč jsem zmiňoval ten rozdíl v poloze je, že v mým modelovým příkladu sice srovnávám dva rozměrově podobný byty a jejich ceny, ovšem jejich situování je značně rozdílný (v ČB to bylo prakticky centrum, v Praze totál periferie - Kolovraty). Kdybych srovnával s nějakým bytem blíže centru (třeba tady na Pankráci), tak vyjde pro Prahu ještě hůř (poměr rozdílu splátky hypotéky vs. rozdíl v příjmech).



Dál už bych to asi nerozpitvával, cílem fakt nebylo srovnávat Prahu a ČB, jen jsem chtěl trochu rozporovat co píšeš tady ( -> saskyn2 07.12.17 22:43:50: ) - že to ty vyšší mzdy pokrejou.

-> dragon_cb_cz 08.12.17 14:36:28: Tak nemocnici-polikliniku Parník, se dá říct že mám v docházkové vzdálenosti 20min, Bulovku autem 20 minut, na registr bych dojedu metrem nebo autem za 20 min. Máš školu a školku pár kroků? Já jo...jak říkám, něco tu je lepší, něco věřím že máte v Budějicích lepší, ale srovnávat centrum Prahy s centrem Budějic fakt nejde. Protože když budu chtít něco fakt specializovanýho jako tu Ikeu, nebo např studovat Karlovu univerzitu, nebo letět na dovolenou letadlem, tak já tam odtud sice nerad ale do hodiny dojedu aniž bych musel jet z Budějic do Prahy.

-> Luky 08.12.17 12:09:08: Tahle úvaha má ale několik chyb:



1) Není to zdarma. Splátka hypo bude vyšší než nájemné téměř jistě, nehledě na to, že do toho musíš na začátku vrazit docela dost vlastního kapitálu (minimálně 25% řekněme). Když vezmeš příklad bytu za 8 mega (tzn něco okolo 100 metrů v novostavbě v Praze v nějakém trochu lepším standardu), tak musíš vložit 2 mega ze svýho + 320 tisíc daně z nabytí nemovitosti - a pak máš 6 mega hypo, ze který při době splácení a úroku 3% (což je v delším horizotnu spíš optimistický odhad) budeš platit měsíčně přes 25 tisíc. Přidej k tomu poplatky, fondy oprav, něco na období kdy zrovna nájemníka mít nebudeš, něco na opravy a úpravy bytu jako takovýho v průběhu let, daň z nemovitosti a vyjde ti, že bys to musel pronajmout bratru minimálně za 35 měsíčně, spíš víc - což samozřejmě nepronajmeš. A pořád v tom máš ty svoje 2.32 mega.



2) Není to bez práce, jak píše -> Jarda: , zeptej se někoho, kdo byt pronajímá... ideálně v nějaké ne-úplně-luxusní čtvrti Přidej si k tomu dobu strávenou na schůzích SVJ (protože se pochopitelně budeš zajímat, co se v domě děje, aby tvoje investice neztratila hodnotu).



Neříkám, že je to blbost - ale myslím si, že to dává smysl spíš pro lidi, co maj volný peníze, který potřebujou umístit, než pro lidi co si na to musí brát hypo. Nebo když se ti třeba naskytne možnost relativně výhodné koupě - takhle třeba jedna známá koupila byt, dala do něj asi 100 tisíc na rekonstrukci a za rok šel pryč o mega dráž... ale to se nepovede zrovna často.

-> Jarda - zrušená registrace 08.12.17 12:37:00: No bohužel nájemníci jsou z většiny hovada, já měl na dobrého nájemníka štěstí snad jen jednou a to to mam nastavený tak, že to nechávám extrémně levný, aby se mi tu pořád někdo nestřídal. Asi tvoje mamka dělá něco špatně, nebo je to taky místem, holt tady v Praze jsou ty nájmy tak vysoký, že mě nějaký vybavení srát nemusí - ted ke konci ledna vypadne nájemnice co tu mam 3 roky, sice přesně jak říkáš byt vybydlenej, na druhou stranu tu v čistém za tu dobu nechala 360. Tak holt půjdu, za 6000 kopím zase tu nejlevnější novou linku z polska, byt uklidím, vymaluju a jedu dál...navíc za ty 3 roky se ty nájmy o dost zvedaly, takže nové nájemné bude o 7000 dražší, tj. ty peníze co dám do renovace mám do dvou měsíců zpátky jen v rozdílu nájmů. Teda když se nebudu pouštět do větších úprav jako že ta 25 let stará koupelna by to fakt potřebovala

-> Jarda: Nájemníky to chce dobře vybírat a nebo pronajímat přes realitku ...

-> saskyn2: Ceny matroše a dělníků nemá smysl zmiňovat, to v ceně bytu ve výsledku hraje docela malou roli - jinak by ty byty v Praze nestály 2x tolik co třeba v těch Budějovicích.



Ano, Budějovice jsou malý město, ale jistý rozdíl oproti Počernicím tu je - třeba to že těch "10 minut do centra" znamena 10 minut na prakticky veškerý myslitelný úřady, do velice slušný nemocnice, do X různých škol, budov několika fakult VŠ atd atd... Máš to z Počernic na registr vozidel pár kroků pěšky?



Pokud bereš druhý extrém v podobě fakt maličké vesničky bůh ví kde - ano, tam se najezdíš víc. Jenže než projezdíš 4 mega, to docela dlouho trvá



Ceny v Berlíně jsem bral z prvního německýho realitního webu co na mě vypadl z google a vypadal trochu směrodatně a důvěryhodně. Že jsou na podobný úrovni jako v Praze ale není žádná novinka. Nájmy asi budou vyšší, to jo.



A ten argument s cenama aut moc nechápu, ceny aut nejsou lokální, ceny bydlení ano. Proto se taky bytům říká "nemovitost".

-> Luky 08.12.17 12:09:08: ta posledni veta..., mamka 3x pronajala byt a spis na tom prodelala :/ vzdy tam zbyly nejake dluhy a odpojena elektrika a najemnici se zdekovali, zdi omlacene az do cihel, rozbita okna, na kuchynske lince 2 cm mastneho bordelu...

-> dragon_cb_cz 07.12.17 18:31:26: já to vnímám tak, že pokud máš investiční byt, tak ti nájemné (velmi zhruba) cca pokryje hypotéku, takže vlastně "zdarma a bez práce" získáváš byt, jehož cena se v čase navíc zvyšuje. Když ten (nájemníky zaplacený) byt pak někdy prodáš, je to celkem slušný zisk.



A nebo - když ten byt nějak splácíš a pak někdy prodáš, jsi +- na nule, nebo ti třeba trochu zbyde díky nárůstu hodnoty v čase, nebo naopak budeš trochu tratit kvůli úrokům z hypotéky. Ale všechen ten nájem za ty roky zaplacený máš zase zisk.



Mně to finančně nepřijde úplně blbý, teda pokud jsi samozřejmě schopen to obsadit rozumnými nájemníky

-> dragon_cb_cz 08.12.17 11:15:37: Ono to mezinárodní srovnání je problém v tom, že ceny matroše na stavbu máš prakticky identický, jen je rozdíl v platech dělníku který ti to postavěj, jenže to zase takové velké procento neudělá. To bys taky mohl říkat že by tu měly být auta 4x levnější než v D...

Ceny v Berlíně si bral kde? Podle mě jsou pořád oproti Praze dvojnásobný. Nebo co alespon vím tak za nájem ano. A mzda v tomhle případě je opravdu o cca 50.000 vyšší, ale taky dáš o dost víc za životní náklady, takže ti zas tak moc nezbyde.

-> dragon_cb_cz: To sice budeš 10 minut od centra, ale Budějic. To jako já jsem tady taky 10 minut od centra Počernic

Děti do školky právě spíš vozíš naopak na té vesnici, kam jedeš když potřebuješ třeba do Ikei? Kam budou jezdit děti až budou chtít třeba na nějaký speciální obor? Kam pojedeš když budeš chtít do špičkově vybavené porodnice? Opravdu si nemyslím, že krom cen bydlení by bylo v tomhle ohledu na vesnici lépe.

Hlavně si taky opomenul fakt, že po doplacení hypotéky ti zbude byt v prvním případě za 2m v druhém za 4m. Pokud v té době nebudou ceny zase už trojnásobný...

A argument Berlínem byl myšlen jinak - že prostě v mezinárodním srovnání je ČR v tomhle fakt drahá, nejspíš se to netýká zdaleka jen Prahy. A že to právě nemá s příjmama obyvatel zas tak moc společnýho - v absolutních cenách totiž ty byty v Berlíně stojí dost podobně jako v Praze (+- - neumím pochopitelně srovnat lukrativnost jednotlivých čtvrtí, ale prostě není problém koupit byt v Berlíně v podobné cenové hladině jako v okrajové části Prahy, o centru nemluvě), zatímco rozdíl v průměrné mzdě je docela velký - průměrná hrubá mzda v Berlíně je něco přes 3500 EUR měsíčně, tzn o nějakých 50 tisíc Kč víc než v Praze.

-> saskyn2: Je to dokonce skoro o osm, ale je potřeba počítat, že je to v hrubej - tzn v čistej to dá rozdíl cca bůra. Což pochopitelně není zanedbatelný. Ale pokud vezmeš třeba byt v Českých Budějovicích (beru protože z nich pocházím, tak mám trochu představu) okolo 60 metrů, tak tě vyjde něco lehce přes 2 mega možná. U nás v Kolovratech to bude téměř jistě přes 4. Rozdíl ve splátce hypotéky na 30 let v téhle výši je právě cca těch 10 tisíc - a to máme momentálně úplně směšně nízký úrokový sazby.



"Drobný rozdíl" je ovšem v tom, že ten byt v ČB je asi tak 5-10 minut klidné chůze od nejcentrovatějšího centra, zatímco v Kolovratech to budeš mít těch 5-10 minut na vlak, kterým do toho centra dalších 22 minut pojedeš... čímž ty rozdíly v nákladech začínaj. Přidej dovoz dětí do školky atd... prostě ty náklady v Praze fakt vyšší jsou. Vyšší ceny v obchodech v ČB nepozoruju



Jo, sámoška někde v úplnej prdeli asi bude dražší, to je fakt - ale tam fakt nikdo za byt 2+ mega dávat nebude



Čímž nechci říkat, že jsou Pražáci chudáčci - to rozhodně ne. Ale v tuhle konkrétní dobu je prostě ta situace s bydlením špatná. Jen kvůli tomu rozdílu mezi průměrnou mzdou bych v Praze fakt nebydlel - u mě je to kombinací důvodů, z nichž peníze jsou asi ten nejméně podstatnej - a to rozdíl mezi tím co vydělávám v Praze a na co bych si přešel třeba v těch ČB je rozhodně větší než ta osmička měsíčně. A až/jestli ty důvody pominou, tak ten byt v Praze rád prodám.

-> Jozka: Na to ukazovat na konkrétní viníky se necítím dostatečně kvalifikovaný, pravděpodobně to bude rozložený mezi stavebníky, úředníky i veřejnost - s tím souhlasím. Na věci to ale nic nemění

-> darabos 07.12.17 13:51:21: a barak k tomu za par kacek: www.uzsvm.cz/majetek/.../ Prodej-nakladniho-automobi lu-AVIA-A15-CAMP-VR-TA1201 7-30906

-> dragon_cb_cz 07.12.17 21:21:36: Dopočítávat to oproti Berlínu je nad moje schopnosti a ani se mi s tím nechce ztrácet čas. Ale když to dopočítám oproti zbytku ČR, tak průměrná mzda je o cca 7000 vyšší, pokud jste v tom bytě dva a počítáš že teda vyděláte o 14 víc tak ti to krásně pokreje rozdíl ve výši hypotéky Praha/zapadákov a ještě vám nějaké prašule zbydou no ne?

Je mi jasné že další argument bude že ostatní náklady na život v Praze jsou vyšší než na venkově, ale to tak nějak není pravda. Když vidím jaký horský přirážky mají malý venkovský obchody, energie jsou stejný všude, benzín telefon a hadry taky.

-> dragon_cb_cz: Možná by malinko i pomohlo, kdyby ti chlapci (i dívky) s veledůležitejma razítkama od ČKAIT začli předkládat ke stavebnímu řízení projekty - místo těch obvyklých narychlo spíchnutých polotovarů..

-> havlik 07.12.17 18:41:15: Ale oni by i stavěli, jen se tu prostě všechno táhne jak smrad...



-> saskyn2 07.12.17 19:24:52: S tím "doháněním západu" buď opatrný... ceny nemovitostí jsou dost "lokální" - stačí se podívat na rozdíly mezi regionama v ČR, natož pak srovnávat mezi státy. A naopak se koukni na to, jak dlouho se na byt vydělává v Praze a jak dlouho v Berlíně... nápověda - v Praze je to asi 2x déle. A nemá to nic společnýho s úrovní příjmů....

-> Jarda: tak to je pěkná prasárna...

-> Tom Troll 07.12.17 19:53:57: dava tam neci cislo, aby lidi nekoho otravovali , ma takovejch inzu vic...

-> Jozka 07.12.17 12:54:57: takeho kamarata nutne potrebujem

auto.bazos.cz/inzerat/... /DARUJI-SKODA-120L-SPECHA. php

-> dragon_cb_cz 07.12.17 18:31:26: S tou první částí souhlas, to máš pravdu.



Já myslím že žádná realitní bublina neexistuje, jen se prostě ty ceny nemovitostí pomalu začaly přibližovat západu.Ty nájmy ted za poslední rok v Praze vyskočily docela brutálně, jen se o tom tolik nemluví. Pravda, platy asi tolik ne.



Že to je investice s malým výnosem bych si dovolil nesouhlasit. Když budeš počítat čistě jen zhodnocení investice nájmem, tak doba návratnosti(kdy ti nájemník z nájmu splatí částku co si do koupi dal) je zhruba 30 let. Jenže další výnos je třeba to, že ty byty v Praze jsou za poslední rok o 20% dražší. Od roku 2000 jsou ceny tuším trojnásobné. Což samozřejmě asi každý rok nebude a není u toho žádná jistota. Ale musíš brát v úvahu to, že je to o dost jistější investice než třeba nakupovat bitcoiny. Pravda, tím by si za poslední dobu zbohatnul mnohem víc, ale je dost velká pravděpodobnost že tím můžeš i úplně zchudnout, což právě u té nemovitosti zrovna moc nehrozí:-)

-> dragon_cb_cz: no jo zasraný investoři málo stavěj.

-> saskyn2: Jenže tak jednoduchý to není - ta volba není binární "vlastní vs. nájem". Nastupujou pak jiný alternativy - lidi dýl zůstavaj u rodičů, spolubydlení, delší dojíždění atd atd atd.



A druhá věc právě je, že ty ceny vyskočili jednak rychleji než ceny nájmů ale hlavně výrazně rychleji, než příjmy. Takže pokud má někdo vyloženě volnej investiční kapitál, tak ho do toho asi vrazit může (ale je to dost nákladná investice s dost malým výnosem), ale to co dělali lidi pár let zpátky, že k vlastnímu bytu přibrali druhej na hypo jako investici, to už je teď značně rizikovější. Jednak musíš mít větší vlastní kapitál (kvůli LTV), druhak ti splátky odkrojí větší část tvýho rozpočtu když zrovna nemáš nájemníka - a protože nájemný nerostlo tak rychle jako ceny bytů, tak se i prodlužuje ta návratnost.



Ale pravda je, že dokud se nezačne výrazně víc stavět, ceny dolů asi nepůjdou.

-> dragon_cb_cz 07.12.17 16:35:56: „ ty ceny jsou momentálně tak vysoké, že to nedává žádný investiční smysl.“



Sice to není úplně můj obor, ale dost o tom pochybuju, podívej se kam vystoupaly ceny nájmů, protože když to máš na investici tak nejspíš pronajímáš.

Navíc smysl to nedává za předpokladu že ceny půjdou dolů. Ale tomu moc lidí nevěří, když se zvýší úrok na hypo, tak ty lidi na hypo nedosáhnou a byt nekoupí, ale pro změnu budou muset do nájmu. ČNB už začíná zvedat sazby, tím se zvýší úroky na hypotékách a hypotékaři zvednou nájemné v bytech, které koupili jako investici.

A tak budou drahé byty, drahé hypotéky a drahé nájemné. Takže se vlastně nic nezmění, jen se zdraží hypotéky.

Když bude nějaká krize, tak o to víc se lidi budou cpát do Prahy za lepšími platy, takže to zase až tak velký vliv mít nebude.

-> havlik: Hele mám pár kamarádů co v současnej době koupi bytu v Praze řeší nebo nedávno řešili. A rozhodně se nejdná jen o "dojezd do 20 minut na Václavák". Ono je totiž úplně jedno jestli dobrej nebo špatnej - teď se v Praze prodá prakticky cokoliv. Kdyby tak zoufalej převis poptávky nad nabídkou nebyl, nikdy ty ceny nepůjdou tak vysoko.

-> havlik 07.12.17 16:31:51: no ten třeba ne, ale ti co se kvůli němu nedostali do pořadníku třeba jo

-> dragon_cb_cz: Ja ti to vyvracet nebudu nemam potřebu něco dokazovat jen říkám jak to je.

-> havlik: Trvaly dlouho vždycky, ano... ale:



1) to že něco děláme blbě už roky přece není argument a důvod proč to tak dělat dál

2) v poslední době se to ještě zhoršilo

3) v sousedních zemích to jde rychleji



A problém s vykopováním bytů kymkoliv v poslední době fakt není, ty ceny jsou momentálně tak vysoké, že to nedává žádný investiční smysl.

-> dragon_cb_cz: tak arab rus ukrajinec to je fuk prostě někdo

-> Luky: ano ale když jeden člověk koupí celou část baráku kde je řeknu 40 bytů tak určitě neni ten co pak jde někam kvičet, že nemůže sehnat bydlení nebo jo?



A prostě nemůžou všichni bydlet v Praze s dojezdem 20minut na václavák:)



Stavební povolení trvají dlouho snad odjakživa a to i na podstatně obyčejnější věci než jsou bytové komplexy i na zaprděnou trafostanici 2x3m kolikrát se čeká i několik let.

-> havlik: Prostě to roste pomaleji než přibejvaj lidi - údajně asi 5x. Nepamatuju si přesný čísla ani ten správnej časovej horizont, ale do určitýho roku (tuším 2040?) má přibejt v Praze cca 250 tisíc lidí - ale současným tempem výstavby by se postavily byty jen pro 50 tisíc z nich - něco takovýho. Takže jo, staví se - ale málo.



Ad Rusáci, ti naopak toho spoustu vyprodali, posledních pár let je tu pro ně příliš draho (protože rubl v prdeli, ropa v prdeli == Rus v prdeli).

-> havlik: rusáci nebo jeden člověk jsou stále trh.

No já nevím kde, je mi jasný, že v Praze most vhodných míst není Hlavním problémem jsou údajně ale právě ty povolení, který trvají ukrutně dlouho.



Ta maximální rychlost jak to jen jde - ono to právě asi moc nejde, v porovnání s okolními zeměmi, protože byrokracie

-> Luky: já hlavně nevim kde by jste furt chtěli stavět? dyt kdekoliv se jen objeví náznak nějakého prostoru vyroste tam 4 a více patrová budova bud obytná nebo kanceláře. A problém často je i to stavební povolení, ale jinak myslim, že stavby rostou v maximální možné míře a rychlosti jak to jen jde.

jen teda opravdu trh tolik potřebuje? kolikrát půlku i víc bytu v daném baráku vykoupí nějaký Rusáci atd. jakože jeden člověk koupí toliko bytů

-> havlik: jo staví, ale zlomek toho, než by trh potřeboval. Teda aspoň podle článků, který jsem v uplynulých měsících přečetl. Takže si to myslím podobně jako -> dragon_cb_cz:

-> dragon_cb_cz: no to že poptávka převyšuje nabídku jest pravda, nicméně rozhodně bych to neoznačoval za stagnaci výstavby, staví se všude a pořád.

-> havlik: Jj, poptávka po bytech je, peníze od bank na financování výstavby by taky byly, ale schvalovací postupy atd jsou neuvěřitelně zdlouhavý. Takže se staví výrazně méně, než by takové poptávce odpovídalo - a co se staví je prodaný prakticky hned. Jako zásadní faktor pro zdražování to uvádí prakticky všude. Není to úplně můj obor, ale pochopil jsem, že tohle je třeba zásadní rozdíl v "realitní bublině" v ČR a na Slovensku - že u nás sice ČNB může omezit hypotéky a tím trochu škrtit poptávku, ale s nabídkou je to bída. Zato na Slovensku zase nemůžou škrtit poptávku (protože měnová politika eurozóny se dělá ve Frankfurtu), ale s nabídkou problém až takový není.

-> dragon_cb_cz: stagnující výstavbou v praze?

-> Nwkt: Otázkou je, co to přesně bude znamenat... v Praze to totiž není zdaleka jen levnejma úvěrama, ale i skutečnou poptávkou a totálně stagnující výstavbou. Spíš než že by šly ceny (minimálně tady) dolů tak budou třeba pár let zase stagnovat. Ale kdo ví... pro mě by to bylo spíš horší, za 5 let bude doplacená anuita a z družstevního by to mělo jít do osobního vlastnictví, takže ideálně to pak střelit a přesun dál

-> dragon_cb_cz: Prej to zase brzo praskne

-> darabos: No, vzhledem k tomu, že jsem si právě přečetl, že průměrná nabídková cena 3+kk bytu v Praze v Q2 2017 byla sedm mega, tak už mi to zas tak vtipný nepřijde... Můžu si gratulovat, že jsem byt řešil 7 (koupě) resp 3 (výměna za větší) roky zpátky, dneska by ten současný byl o 1.5-2 mega dražší.

-> Luky: To musíš otočit

-> dragon_cb_cz: no kdyby se za to aspoň dal připojit karavan, aby bylo kde bydlet...

-> Luky: Tak záleží jak moc je člověk ochotný prodat byt no

-> castrol 07.12.17 12:14:59: Ne všichni maj v garážích jen škodovky..

-> havlik: svezeš mi pak?